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Imóveis: onde classificar?

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Muito provavelmente ao ler este título você deve ter pensado imediatamente: claro que fica no imobilizado!

Mas e se a gente te contar que não é bem assim? A depender do tipo de empresa e, principalmente, de qual a intenção da empresa com o imóvel, ele pode ter até quatro classificações diferentes.

Logo, a primeira pergunta que deve ser feita é:

QUAL É A INTENÇÃO DA EMPRESA COM ESSE IMÓVEL?

Ao levantar esse questionamento, objetiva-se saber o que a empresa irá fazer, ou tem intenção de fazer, com o imóvel que está sendo adquirido.

Ou seja: pretende vender? Alugar? Usar para fazer uma obra? E depois da obra vai acontecer o quê? Transformar em sua sede?

Esses questionamentos são importantes pois para cada resposta, haverá um reflexo contábil e até mesmo tributário diferentes.

ESTOQUE (AC)

Em nenhum momento a NBC TG 16 que trata sobre estoques restringe a classificação de um imóvel no estoque. Logo, da mesma forma como estoque de mercadorias para revenda, ou de produtos fabricados para venda, você pode ter estoque de imóveis adquiridos para revenda.

De acordo com essa norma, estoque é algo comprado com a intenção de vender e, principalmente, vender esse tipo de coisa faz parte do curso normal dos negócios. Ou seja, é habitual, normal, usual, que essa empresa venda esse tipo de coisa (no caso, imóveis).

Uma vez que a norma contábil é mais preocupada com a realidade do que com as formalidades jurídicas, ou seja, a “essência sobre a forma”, não fica muito claro o que significa ser o curso normal dos negócios. Então uma dica é observar os atos constitutivos.

Se está no objeto social a atividade de compra e venda de imóveis, é possível afirmar que é o normal e esperado dessa empresa que ela compre imóveis para os revender. Portanto, quando uma empresa compra, recebe por doação em pagamento, por permuta ou até mesmo por integralização de capital determinado imóvel, é necessário perguntar a intenção da empresa com ele.

Caso a administração responda que a intenção é vende-lo e ela tem a atividade de compra e venda de imóveis, perfeito: temos claramente a classificação como estoque, no ativo circulante.

IMOBILIZADO (ANC)

Talvez essa seja a classificação mais comum para empresas em geral. Provavelmente a primeira que passou pela sua cabeça.

De acordo com a NBC TG 27, é imobilizado o bem tangível que se espera que gere benefícios econômicos para a empresa. Além disso, é algo durável (se espera que seja útil por mais de um ano) e usado nas atividades da empresa.

Um imóvel vai para o imobilizado quando é usado como sede da empresa, galpão para armazenar bens, almoxarifado, enfim, quando seu uso é um meio para que a empresa possa exercer seus objetivos sociais. Sendo esse o caso, temos um ativo imobilizado, no ativo não circulante.

PROPRIEDADE PARA INVESTIMENTO (ANC)

O Imobilizado, visto antes, fala de bens tangíveis em geral. Assim, coisas em geral adquiridas com a intenção de alugar a terceiros ficam no Imobilizado. Carros, máquinas, equipamentos, etc. Contudo, para imóveis, é um pouco diferente.

De acordo com a NBC TG 28, os imóveis adquiridos (ou até mesmo arrendados) com a intenção de alugar a terceiros ou manter o dinheiro investido, se classificam como Propriedade para Investimento, no ativo não circulante.

É válido ressaltar que, no Brasil, os imobilizados só podem ser mensurados pelo custo (ou seja, depreciando mensalmente). Já as propriedades para investimento tem autorização de serem mensuradas pelo valor justo.

ATIVO NÃO CIRCULANTE MANTIDO PARA VENDA (AC)

Esta é quarta classificação possível para um imóvel no ativo da empresa.

De acordo com a NBC TG 31, classifica-se como Ativo Não Circulante Mantido para Venda os bens adquiridos com a intenção de vender, mas que essa venda não seja habitual, não seja o normal da empresa. Ou seja, trata-se de uma excepcionalidade.

Se a empresa adquire um imóvel, tem a intenção de vender, mas não tem a atividade de venda de imóveis, é bem possível que essa seja a classificação. Também é necessário que o imóvel esteja disponível para venda e que haja a intenção de vende-lo até o encerramento do próximo exercício social e a empresa esteja empenhada nessa venda.

Justamente por essas diretrizes que essa classificação, apesar do nome, faça parte do ativo circulante. Ou seja, o Ativo Não Circulante Mantido para Venda faz parte do ativo circulante.

E SE A EMPRESA MUDAR DE IDEIA?

Muitas vezes a administração não tem uma resposta fechada sobre qual a intenção com o imóvel. Então surge o questionamento: mas e se mudar de ideia?

Há um posicionamento recente da Receita Federal do Brasil, através da Solução de Consulta Cosit nº 7, de 2021, de que os imóveis para alugar classificados em Propriedade para Investimento podem sim ser reclassificados para Estoque, se a empresa alugava e depois resolve vender. Para isso, evidentemente, ela deve ter as duas atividades.

Dessa forma, preserva-se não só a boa norma contábil, demonstrando o patrimônio da empresa de forma elegante e consistente com a realidade. Preserva-se, inclusive, o direito à tributação de forma mais inteligente e benéfica ao contribuinte, sem lhe podar o direito de mudança.

Porém, tendo em vista que esse é um assunto mais extenso, seria necessário um outro artigo a fim de abordá-lo por completo.


Autor: Andrezza Espíndola, mestranda em Administração e Controladoria pela Universidade Federal do Ceará



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